————杭州房产市场信息周报
（2008年11月3日——11月9日）
概述
上周，杭州总体行情低迷，但冷中见热，成交量集中在“高端、低价”的两极区段。地段、品质、品牌等优势项目，销售情况有所提升。中端市场价格低行策略成为流行时尚，滨江、九堡、下沙“低价换成交”之势持续扩张，跌破8000线。
一、一周动态
（一）整体供销形势
关键词：供需逆差加大，上周楼市成交两极化。
上周，杭州楼市并未因为个别项目转瞬的亮点而改变颓势，主城区存量达29882万套，加上萧山、余杭可售房源近5万套。
11月上旬已过，仅成交592套，不足上月1342套总成交的一半，而存量环比上月增加1435套，不足半月，存量增加5%，成交比率仅为1.9%（10月成交比率4.7%），市场危情不降反升。
（二）杭州主城一周成交情况
关键词：价格低调、销售平淡，危情难抑。
上周，整体成交均价走低，仅有上城区成交均价突破15000元/㎡，而下城、江干、拱墅、西湖、滨江之江区（非高端物业）均在10000元/㎡上下徘徊，低价成交已经成为市场主旋律。
中端市场成交价格逐级下压，可见在一系列政策引导下，购买力仍集中在中低水平；
（三）一周媒体投放关注：
关键词：媒体金额少、投放低。
上周，媒体进入低投放阶段，仅有个别新盘推动，如滨江金色蓝庭，而受10月推盘高峰期刚过，媒体投放随之陡降，投放金额、投放频次均低于上周。
周投放量过百万的仅为西湖区（172.82万元），投放频次为14次，其次余杭区仅为90.9万元，投放频次仅为5次，而其他区域投放金额均在70万元一下，频次不足5次，市场投放进入最低周期。
二、高端市场分析
（一）公寓市场部分：
关键词：现房、顶端成为上周高端市场成交主流。
上周，高端市场销售行情呈现最新变化。
上周，高端市场主体成交价格在15000—20000元区间段，占15000以上周成交量的77.6%，周主要成交特点为：
O 价格让利。高端市场中下游项目表现最突出。滨江金色蓝庭原18000元/㎡到15100元/㎡开盘3000元单价下滑，另外、林风御树、现代景苑等低价换销售持续，占据上周高端市场成交份额的77.6%。
O 受政策入户刺激，现房成新宠，风华府第等项目，实现20000元以上高价成交。
O 20000元/㎡以上高端上游产品表现不俗。高端公寓中西湖8号公馆以70000元/㎡成交2套（不排除自行购买，通过支付首付，换取房款贷款的方式缓解资金压力。），钱塘名都（以22892元/㎡成交2套）、城市芯宇（22418元/㎡成交1套）。
启示：高端公寓的成功杠杆与中端市场不同，价格并不是销售成败的主因。提升客户对综合价值的认同度才是关键。
（二）一周明星
O 滨江金色蓝庭开盘当日预定210套，文教区价格截杀？
上周最为引人关注的新盘项目莫末过于15160元/㎡均价“发售的文教区“抄底”价，取得预定235套，销售30套（截至11月9日）预订率61%的“热销”，无疑成为文教区的截杀之举。
“低价截杀，此涨彼消”，文教区只有滨江金色蓝庭以低于20000元/㎡的均价出手，不仅分流相邻区域（例如三墩、紫金港）的客户群，同时，该价格范畴已在文教区所有在售楼盘中成为名副其实的洼地。在具有市中心优势的基础上，利用价格差的手法，是该项目实现冷市旺销的重要因素。
O 金都德国树品牌，一剑双雕？
金都品牌进入德国，联手诺柏丽莎出品打出“芯宇”系列橱柜，走出“全球同步上市”的国际化套路，最根本在于树产品顶级价值，力图再度超越实现竞品市场。
在杭州高端项目纷纷“素颜（毛坯）”上市之际，继续豪装路线（继精装3号楼后，金都·城市芯宇年底将推出另一幢精装豪宅2号楼），在颓市中，取得保值力最强的顶端产品市场份额（金都华府近千套住宅中，华侨业主占了10%的比例）。做足加法，超出竞争。
O 金基晓庐爆料“退房门”，高端市场销量露悬疑。
上周，网媒爆料金基晓庐“假卖房”事件，（网友通过“人肉搜索”发现某人在2007年3月～5月曾多次预定金基晓庐的房子，预定三次以上的房源就有十套）。暂且不论根由，负面作用造成对其他高端市场成交量的真实产生怀疑，弄巧成拙，只会对低迷市场雪上加霜。
O 枫华府第销售进入佳境，地段、现房、买房落户刺激价值提升。
近月跟踪了解，枫华府第销售渐进佳境，月成交保持稳定，在城市核心地段基础上，落户政策结合现房优势，使其即买即住即入户的综合价值体现，促成市场客群购房意向。
（二）别墅市场部分
1、周销售形势
关键词：市场热顶端，中游产品依然“冷市过冬”。
上周别墅市场顶端产品“冷中爆热”，绿城桃花源11月3日—6日成交7套，成交均价在21000—50000元/㎡之间。同时认证品牌价值、优势自然占有、产品专业精准“三驾马车”的市场抗寒力与客群高追崇度。
其他别墅板块周跟踪显示，市场陷入沉寂，成交寥寥。以青山湖板块为例，上周锦绣钱塘、青山湖畔、青山湖81号等在售项目均无新成交记录。
2、周媒体推广形势
关键词：平淡
上周别墅市场媒体投放平淡，只有云水山居、阳明谷、西溪山庄等少数项目出现。诉求普遍集中体现产品附加牌。
1、 公望——品牌积淀牌，淡化万科“白领中端产品”认识，强化高端市场塑造的精准的品项根植；
2、 阳明谷——稀世典藏牌，树产品的人文与稀缺价值积淀；
3、 云水山居、西溪山庄——以价格牌、生活理念及产品促销策略捆绑，引发市场持续关注。
报纸
日期
项目
版面
主题
副标题
软硬
钱江晚报
11.6
云水山居
1.5通栏
云水山居植根自然的理想生活小镇
云水山居价值解读
软
都市快报
11.7
公望
整版
万科的第25年别墅酝酿
软
杭州日报
11.5
云水山居
一版低栏
理性的绿色建材，云水山居绿色山水，绿色生活
软
杭州日报
11.5
阳明谷
一版低栏
西湖名宅，传世别墅--杭州阳明谷
软
杭州日报
11.6
西溪山庄
整版
西溪山庄第四期联排别墅泊恩郡11月8日稳健登场
总价290万起，送采光地下室，送南北私家花园，送阳光生态车位
硬
3、近期供应形势
关键词：价格理性伴促销，产品重加法，供应继续放量加压。
11月8日，西溪山庄推出90余套联排，户型面积在200至230平米，价格是一幢一价，基本在290-500多万/幢之间。折合单价在14000元以上。
在11月8日和9日两天活动日里，楼盘将向预付定金的客户提供9.7折购房折扣，以及赠送2年的物管费的优惠内容。
另外，郁金香岸o水云间排屋预计11月中旬公开发售，首推听江苑37席尊贵房源，户型面积250－360㎡（带阳光地下层和下沉式私家庭院）。价格在450—1000万之间，基本为江景房。
南岸花城(山院墅)亮相，以城市山墅稀缺概念，低调抢市。
项目名城
区域
开盘时间
推出套数
产品类型
价格
户型面积
郁金香岸
萧山区
11月中旬
37套
小)高层 排屋
450—1000万
250-360平米
南岸花城(山院墅)
萧山
11月5号
37套
公寓 排屋 别墅
17800元/平米
400方左右
三、中端市场
关键词：高性价比项目夺取上游、低价盘跌破8000线。
上周，中端市场10000—15000元/㎡的上线产品，占中端市场周总成交的31.1%。较好区域及产品认知的“性价比突出”共性，促成相应成交。
综合来看，10000—15000元/㎡的成交项目基本为滨江（海威国际、钱塘山水）、江干（丽江公寓、）等地段及产品优势产品，且不乏主城中心区项目低价身影如（林风御树、锦都世家、现代景苑）等，
而滨江内线、下沙已至转塘等项目价格愈加低调，世茂滨江、保利东湾、伊萨卡成交价仅在6000—7500元/㎡之间，且低价盘呈现明显扩容，周成交184套，占中端市场成交过半份额，达53.6%。
至于8000—10000元/㎡项目，受低端市场及上游“性价比”突出项目的“上挤下压”，成交量仅为30套，仅占中端市场周成交的8.7%。
一周市场小结
1、上周高端市场价格分裂加剧，后续市场格局勘定，“顶端级”及“性价比”成为两大主流，成交看，顶端价值产品在后续市场指数依然看好。而中游产品现实并不乐观的行情表现，难免后续市场再行波动。
2、中端市场“重灾”行情加剧，尤其集中在城市环线板块，随着07年价格的过度透支，例如九堡、下沙、滨江腹地区域，遇到冷潮时，率先呈现价值支撑不足。